別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -14 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行 印  TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区内尾３５６番１０ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東4m私道 水道、下水 備中箕島 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 備中箕島駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。市街化調整区 域に隣接し、妹尾地区の外周部に存し地域要因の変動は見られない。地価は横這傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ妹尾駅、備中箕島駅を最寄り駅とする岡山市南西部に位置する住宅地域である。主たる需要者は、岡 山市中心部への勤労者世帯が中心であるが、他地区や周辺市町からの転入も見られる。周辺の住宅地域は、既に開発が 進んでおり、大部分を熟成段階の住宅地域が占め、土地取引は少ない。土地は２００㎡で１０００万円程度、新築戸建 の場合は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ瀬戸大橋線沿線の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は中規模 一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域に存しており、画地規模等から合理的な賃貸用建物の想定が困難なため収益還元法は 非適用とした。したがって市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意して、上 記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [103.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所 得環境の改善、経済政策、金融・財政政策の 相乗効果により、不動産市場は強含みである 。 岡山市南西部郊外のＪＲ瀬戸大橋線沿線の熟 成した中規模住宅地域である。幹線からの連 続性も良好であり、地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％