別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行 印  TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 8,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番 ②地積 　(㎡) 622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 吉井川右岸山裾の集 落地域 東5m市道 水道、下水 万富 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   800 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万富駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 河川と山裾に挟まれた平坦部分に存する小規模な農家集落地域である。地勢的制約もあり土地需要は乏しく、衰 退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,170 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市東部の瀬戸町郊外及び吉井川沿岸部の農家集落地域が中心となる。主な需要者は地元に地縁を有 する個人に限定される。岡山市東端部に位置しており、地勢的制約及び周辺に生活利便施設もない状況から、瀬戸・平 島地区の中心市街地方面へ人口流出が続いており、地価は継続的に下落傾向を示している。土地取引は極めて少なく、 取引動機や画地の個別性も様々であり、市場において中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地 域は旧瀬戸町内の市街化調整区域内の農家集落地域に位置しており、賃貸用不動産を想定することが実現性を欠くため 適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、前年価格からの推移、周辺公的価格との検討も踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [153.4] [100.0] 100 8,150  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所 得環境の改善、経済政策、金融・財政政策の 相乗効果により、不動産市場は強含みである 。 岡山市東端に位置する農家集落地域である。 近隣に利便施設等が乏しく、過疎化・高齢化 も相まって、需要は弱く、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +10.9 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％