別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -11 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明 印  TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区城東台西２丁目１８番１２５ ｢城東台西２－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 約１３００世帯の高台の大規 模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 上道駅南方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の熟成された大規模住宅団地。既存住宅を中心に取引がみられ潜在的な需要は一定程度みられる。今後も現 状維持で推移し、既存建物のリフォーム等が進み地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市東部の上道地区を中心とした戸建住宅地域である。需要者は、岡山市街地へ通勤する３０代中心 の一次取得者。駅へ１ｋｍ内外で国道沿いには利便施設の集約がみられる。高台の住宅団地で、分譲後２５年近くとな るものも多く、中古住宅地としての取引が中心となる。低金利や雇用環境の改善を背景に需要は回復傾向である。取引 の中心となる価格帯は、土地６００～７００万円、新築戸建２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模な一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅団地。周辺は戸建て住宅に純化した住宅団地であり、画地 規模が小さく地区計画などもあり収益価格の試算は割愛した。比準価格は同一団地を含む傾斜地勢に開発された住宅団 地の事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、前 年からの地価動向、単価と総額の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調として緩やかに拡大している 。住宅投資は振れを伴いつつも横這い圏内の 動きとなっている。設備投資は高水準を維持 している。 大規模住宅団地であり、地域要因に大きな変 動はみられない。周辺で新築住宅建設や既存 建物のリフォーム工事が行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％