別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山北 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -34 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区川入字中橋上４９９番１ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等も見られる 住宅地域 南4.7m市道 水道 吉備津 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 吉備津駅南方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉備地区北西端部の農家集落地域である。小規模な宅地開発が散見され、一般住宅も見られる。大きな地域要因 の変動は無いが市街化調整区域のため宅地需要は弱含みで地価は小幅ながら下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市西部郊外の吉備・高松地区周辺で市街化調整区域を中心とする住宅地域一円がその範囲と認められ る。農家住宅、一般住宅が混在する地域であるため、当該地域へ何らかの地縁的関係を有する需要者が取引の中心であ る。地域の閉鎖性もあって若年層の需要者からやや敬遠される傾向である。不動産取引が少ないため中心となる価格帯 の把握はやや困難であるが、更地で２～４万円／㎡程度、新築戸建住宅は総額で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡山市西部の農家住宅のほかに一般住宅等も見られる住宅地域であるが、積算価格及び収益価格は後述の理 由から試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格の信頼性は高いと判断し、当該価格を 標準として代表標準地との価格均衡にも留意のうえ、本件鑑定評価額を前述のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 71.7] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな拡大傾向にあるが米中貿 易摩擦等のグローバル経済リスクも懸念され る。 小規模の宅地開発も散見される農家住宅地域 である。市街化調整区域にあり大きな変化は ない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％