別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山北 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -28 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明 印  TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区島田本町１丁目５４番１５外 ｢島田本町１－４－５３｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する住宅 地域 西6m私道 水道、ガス、下水 岡山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 岡山駅南西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現在は一部に小工場等も混在する住宅地域であるが、今後は徐々に住宅用途へと純化してゆくと予測する。都心 、各種利便施設への接近性に優るため住宅需要は根強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山駅の西方約１㎞～２㎞付近に形成された住宅地域である。中心となる需要者は３０代から４０代の都 心部へ通勤する勤労者世帯の一次取得者層である。都心や各種の利便施設への接近性に優るため、大規模画地について はマンション用地としての需要も見られる。線路に近接するなど、環境面ではやや劣るが住宅需要は根強い。中心とな る価格帯は、土地が１０００～２０００万円前後、新築戸建物件で３０００～４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域に存する。周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地は 画地規模が小さく合理的な建物想定が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は隣接する地域を中心とする同 一需給圏内の類似地域の事例から求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価 格を標準に代表標準地価格との均衡、単価と総額の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [102.0] 100 87,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調として緩やかに拡大している 。住宅投資は振れを伴いつつも横這い圏内の 動きとなっている。設備投資は高水準を維持 している。 地域要因に大きな変動はない。環境はやや劣 るものの、利便性が高く、地価水準の値ごろ 感もあって、住宅需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％