別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山北 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -26 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大和町１丁目２５０番１１ ｢大和町１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等の混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 法界院 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山駅北東方の幹線背後の住 宅地域。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 法界院駅南方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市中心部に比較的近く利便性の良好な住宅地域である。熟成した住宅地域であり地域要因に大きな変化はな いが高齢化や相続を契機とした循環が徐々に進む。潜在需要が強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山駅北東方のＪＲ法界院駅及び岡山駅を最寄駅とする住宅地域一円である。主たる需要者は市内に居住 ・勤務する勤労者世帯の一次取得者が中心である。岡山市中心部及び各種利便施設への接近性に優る住宅地域である。 近隣地域は熟成した住宅地で取引は少ないが隣接する北方地区で分譲地開発がみられ、取引は堅調である。中心となる 価格帯は土地１，５００～２，０００万円、新築戸建住宅４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存する。周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準 地は画地規模が小さく合理的な建物想定が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は近隣地域を含む同一需給 圏内の類似地域の事例から求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標 準に前年からの地価動向、単価と総額の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は基調として緩やかに拡大している 。住宅投資は振れを伴いつつも横這い圏内の 動きとなっている。設備投資は高水準を維持 している。 岡山駅北東方市街地の平坦な地勢の住宅地域 で、地域要因に特段の変動は見られないが潜 在的な需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％