別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -19 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８ ｢下伊福２－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線街路背後の住 宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 岡山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山駅西方、幹線道路背後の 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 岡山駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山駅西方約１．３ｋｍ付近の幹線道路背後の普通住宅地域である。前面道路幅員は４ｍに留まるが、岡山駅や スーパー等にも近く、利便性重視の住宅地需要が底堅い。既成住宅地域のため当面現状維持であろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅から半径約１ｋｍから３ｋｍ圏内の住宅地域一帯である。需要者は岡山市に通勤する３０代～ ４０代の比較的高所得の勤労層が中心である。従来から岡山駅等に近接し利便性が高いが、近年当地西方での都市計画 道路の開通等もあり、更に利便性が向上した。住宅地としての需要は高いが、周囲一帯が既成住宅地域のため供給は限 定的である。中心となる価格帯は１㎡当たり８万から１０万程度、総額では土地で２０００万円位までが目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模の面で収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は地元資 産家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の 実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地価格 との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [106.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡山市は県都として経済状況がほぼ良好であ る。 元々利便性は高いが、周辺幹線道路の整備、 当道路沿道への店舗等立地で利便性が向上し た。既成住宅地域内で売り物は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％