別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡山北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２ ｢津島新野１－７－２３｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岡山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学区の人気が高い優良住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岡山駅北方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大学等が集積する岡山市を代表する文教地区であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。 旧来より学区を重視する根強い需要に支えられており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津島学区及び伊島学区を中心に岡山駅西口に広がる優良乃至準優良住宅地域一円である。主たる需要者は マイホームの取得を目的とする比較的高額な所得者が想定される。旧来より学区の人気が高く、居住環境や生活利便性 も良好であるため、住宅地需要は堅調に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地のみで２５００万円～ ３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの優良住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある優良乃至準優良住宅地域内の取引事例から 求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、周辺には大学等が多く立地し、共同住宅も多くみられ るが標準地の画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従 って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに拡大しつつある中、住宅地需 要は交通アクセスや居住環境の良否等により 地域毎に強弱が認められ、二極化傾向が続い ている。 旧来より学区の人気が高く、居住環境や生活 利便性も良好な住宅地域であり、地域要因に は特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％