別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 隠岐の島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   隠岐の島 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和 印  TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 隠岐郡隠岐の島町有木月無４番７外 ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東6m町道 水道、下水 月無団地入口停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 月無団地入口停東方近 接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域であり地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。需要は低迷しており地価水準は下落傾 向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部近郊の新興住宅地域を中心とし、郊外部の新興住宅地域に及ぶ比較的広域的な範囲である。 需要者の中心は第一次取得者層が中心となるが、所得の低迷による住宅用地の取得難の状況が続いている。３３０㎡程 度の土地で７４０万円前後が取引の中心で、新築戸建物件の取引はほとんど無い。購買層の数的減少が続く一方で土地 供給も継続し、不動産需給バランスの悪化は続いており地価水準は下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地近郊の戸建住宅地域で、自己所有地に居住目的での取引が中心となる地域で、賃貸市場が形成されていないため 収益価格は試算し得なかった。比準価格は環境条件等の地域要因に類似性の高い事例を中心として求めたもので、比準 の過程も適切であり精度は高い。上記特性及び前年公示価格を基に地域要因を再検討した結果、比準価格は市場性を反 映した信頼性の高いものと認め、単価と総額との関連性の適否に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化、産業不振などが続いてお り、不動産需要は低迷している。 周辺の新興住宅地との価格競合が続き、地価 水準の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％