別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 吉賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉賀 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　原田　勤 印  TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡吉賀町有飯２１２番１ ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多く小工 場等も混在する郊外 住宅地域 北12m県道 水道、下水 津和野 37.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１２ ｍ県道 交通 施設 津和野駅南東方 37.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地の外延化は止まりつつあり郊外立地の近隣地域は今後益々弱含み傾向と考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町域郊外地域を中心とし、その周辺部を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は、町内居住者が殆どであり 、周辺市町からの転入は殆ど無い。近年における市場の需給動向については、需要全般が減退傾向であり、供給も少な くなって需給とも停滞基調である。取引の中心となる価格帯については、土地は３００万円程度、新築の戸建物件で２ ０００万円までが想定されるが分譲住宅等は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しない。一方、自用目的での取引が主で、近隣地域 及び類似地域において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は妥当と考える。従って、比準 価格を基礎とし、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少（６年間で－５．２％）、高齢化 等に伴う宅地需要の大幅な減退。 付近に売り地の看板が長らく掲げられている が売買成立の様子はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％