別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 津和野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛 印  TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町後田ロ２１０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:8 店舗 Ｗ2 小売店舗が多く銀行 等も混在する既成商 業地域 南東6.3m県道 水道、下水 津和野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 重要伝統的建造物群保存地区 に指定されている既成商業地 域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 津和野駅南方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成商住混在地域で、著名な観光地でもあり、下落傾向にありながらも安定的に推移してきた。地価は今後も地 方経済の不振、少子高齢化、先行き不透明感を反映して、引き続きやや下落傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は津和野町内の店舗・事業所等が存する既成の商業地域。需要者の中心は観光産業を中心とする県外の同 業事業者と同一需給圏に地縁性を有する個人や法人事業者である。近年における当地の需給動向は低調であり、営業不 振、長期経済不況から供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、店舗の閉鎖もあり、需給は弱含みである。価格帯と しては土地価格で７００～１０００万円程度、総額で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　山陰の小京都として著名な津和野町であるが、商業地域の事例が急激に減少、地域要因の類似性が認められる地域の ３事例の収集が出来た。当地域では自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、 収益価格を求めることは困難であった。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更 に前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津和野町の人口減少及び高齢化の進行等を背 景に、消費者の購買力の低下等が長期化。住 宅地需要の減退が継続している。 市街地中心部の商住混在地域にあるが、消費 意欲の減退等もあり、地価はまだ反転してい ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％