別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 安来 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　内藤　進 印  TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市安来町字内浜１０９０番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 安来 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 安来駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の国道９号背後の既成住宅地域で、郊外の新興分譲住宅地との競合、景気低迷等による宅地需要減退 傾向を反映し、地価水準は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね安来市中心部の既成市街地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ市内居住者 であるが、市外からの転入も見られる。近年の景気低迷に加え、人口減少、少子高齢化の進行、郊外の新興分譲住宅地 との競合等により宅地需要減退傾向が続いており、地価水準は下落傾向で推移している。土地は１５０～３００㎡程度 で、５００～１５００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、賃貸市場が形成されていないため、収益価 格は試算しなかった。比準価格は市街地中心部及びその周辺に存する取引事例から求めたもので、比準の過程も適切で あり、精度は高いと判断する。自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価格を中心に、代 表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安来 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 79.1] [102.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安来市の人口は減少傾向、世帯数は横ばい傾 向にある。景気は持ち直しつつあるものの、 土地需要の停滞傾向は続いている。 利便性には優れるが、郊外の新興住宅団地と の競合、景気低迷の影響等により、地価水準 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％