別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 島根大田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根大田 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治 印  TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 旅館 Ｗ3 小規模の旅館等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 南4.3m市道 水道、下水 温泉津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層旅館等敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大田市温泉津重要伝統的建造 物群保存地区内に存する 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 温泉津駅北方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉津温泉街の既成商業地域であるが、温泉入込客数は減少し、主力産業である観光産業の停滞が続いているこ とから、商業地需要は減退しており、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層旅館等敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は温泉津町を中心とする旧邇摩郡内の既成商業地域及びその周辺地域。需要者は町内の個人・法人を中心と するが、町外資本の流入はほとんどない。観光産業も停滞しており、商業地の民間取引も低調である。周辺の住商混在 地での取引が見受けられる程度で、需要・供給とも停滞気味である。土地は更地価格で２０千円／㎡が価格帯で、総額 １０００万円以上の取引はほとんど見られなくなった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は温泉津温泉街の既成商業地域で、貸店舗・貸事務所等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟である ため収益価格の試算が出来なかった。また当該地域は自用目的での取引による水準形成が支配的であるため、市場実体 を反映した実証的な比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、温泉津町の市場動向も考慮し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱 い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続 いており、土地需要も停滞傾向で推移してい る。 温泉津温泉の入込客数の減少及び観光産業の 停滞により、総体的に商業地需要の減退が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％