別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 浜田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -5 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市旭町今市１００５番７ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道、南西側道 水道、下水 浜田 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 浜田駅南東方 22.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜田市南東部郊外の中山間地にある既成住宅地域。人口減少や高齢化等の構造的要因を反映して、当面地価水準 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭町を中心とした浜田市郊外の既成住宅地域の範囲となる。需要者層は当該地域に地縁・血縁関係を有す る町内居住者が中心的であり、圏域外からの転入は殆んどみられない。人口減少や高齢化等の構造的要因により、土地 取引は引き続き極めて少なく、地価水準は下落傾向で推移している。取引の中心は土地３００㎡～３５０㎡（３００万 円～３５０万円）程度と考えられるが、新築戸建の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等が認められない住宅地域であり、適切な賃貸事例を収集することはできないことから、収益価格の 検討は行えない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を採用しており、市場性を反映した適切 な価格が求められた。自用目的の土地取引により地価水準が形成される地域性より、比準価格を基礎として、前年価格 からの検討もふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数や取引価格は引き続き下落傾向 で推移しているものの、中心市街地では底値 感が強くなっている。 中山間地域で引き続き殆ど土地取引が認めら れない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％