別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 松江 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -39 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市大庭町字北原１１４６番１８ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等が見られる郊外の 住宅地域 西15.1m県道 水道、下水 松江 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松江市条例による緩和区域（ Ａ区域） 街 路 基準方位　北１５． １ｍ県道 交通 施設 松江駅南東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で施行された土地区画整理と県道拡幅事業の進行に伴う生活利便性の向上により、活発な住宅地開発が続い ており、需要の回復も継続が見込まれることから、当分の間、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域内に所在する住宅地域であり、需要者の中心は同圏内の居住者であり、圏外から の転入者は少ない。土地区画整理事業の完了した山代地区周辺で小規模住宅地の開発による供給が活発に行われており 、生活利便性及び道路事情の大きく向上した地域で、堅調な需要が続いている。土地は規模３４０㎡・総額１３５０万 円程度、分譲住宅団地内の新築物件は３３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に所在する既成住宅地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から試算したもので、不動産市場の実態を反 映した価格である。なお、近隣地域は市街化調整区域内に所在しており、適切な賃貸事例がほとんどなく、賃貸市場が 形成されていないことから、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格 からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済の緩やかな持ち直しが続いている中、土 地取引件数や新設住宅着工戸数は堅調に推移 している。 生活利便性の向上により需要の回復傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％