別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 松江 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -12 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市古志原５丁目１１３６番 ｢古志原５－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 松江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 松江駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 域内幹線道路である国道の拡幅や、発展的に推移する区画整理事業地に近接するなど、利便性が向上している。 反面、近隣地域は幅員や系統連続性の面でやや道路事情の劣る住宅地域であり、地価は横這い基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の既成住宅地域の範囲であり、需要者の中心は市内居住者が中心的であるが、市郊外からの転入 も見られる。幹線道路である国道４３２号の拡幅や、発展的に推移する区画整理事業地に近接するなど、生活環境が改 善しており、底堅い需要が期待される。土地２００㎡前後（１０００万円程度）、新築戸建で総額３０００万円程度が 需要の中心的価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等が認められない戸建住宅地域であり、道路幅員の点からも賃貸住宅想定は適切でなく、収益価格は 試算していない。比準価格は、同一需給圏内の古志原地区より収集した取引事例により求めたものであり、市場性を反 映した適切な価格が求められたと判断される。代表標準地との価格バランスに留意し、自己利用目的の土地取引により 地価水準が形成される地域性より、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は堅調に推移しており、ＤＩア ンケート調査結果も回復傾向を示している。 需要堅調な地域を中心に地価上昇地点が拡大 している。 国道４３２号の拡幅や、近接する区画整理事 業地に店舗立地が進むなど、利便性が向上し ている。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％