別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 日吉津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日吉津 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　本池　潤一 印  TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 北東3.5m村道 水道、下水 伯耆大山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸付近の古くからの農家住 宅地域 街 路 基準方位：北３．５ ｍ村道 交通 施設 伯耆大山駅北方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 典型的な農家集落であるが、集落内とその周辺で行われた「今吉土地区画整理事業」施行地区に隣接し、その影 響を受け地価は強含みである。但し、都市計画法３４条１１号条例の規定に基づく指定区域からは外れている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今吉地区を中心とした村内全域の既成集落地域及び「日野川」以東に存する米子市の一部圏域と判定し た。需要者の中心は村内に地縁性のある居住者と想定される。街路条件のやや劣る農家集落的色彩が濃い地域であり、 圏域外からの転入は少ないが、隣接する「今吉土地区画整理事業施行区域」内へは村内外から多くの転入者が流入し、 新築物件も多い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地３００㎡程度で６００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの集落地域で賃貸市場の慣行がないため、収益価格は試算しない。比準価格は、農家集落地域における取引事 例を重視して求めたものであり、当該地域の実情を反映した妥当な価格水準を指摘しているものと認められる。また、 比準過程にも誤りはないと判断されることから、比準価格を標準として、上記市場の特性、最新の市場動向及び過去１ 年間の価格形成要因の変動状況等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日吉津村の人口は増加傾向にあり、開発団地 等における住宅需要は活発で、住宅需要は増 加している。 建築規制の強い地域であるが、今吉地区全体 では人口・世帯増と堅調な需要があり、その 波及的影響を受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％