別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 日吉津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日吉津 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　本池　潤一 印  TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西伯郡日吉津村大字日吉津８９８番 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南4.5m村道 水道、下水 伯耆大山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村中心部の既成住宅地域 街 路 基準方位：北４．５ ｍ村道 交通 施設 伯耆大山駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、村中心部の既成の混在住宅地域としての特性を維持していくと予測される。 近年、開発団地等で強気の取引が目立つようになり、村内住宅地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日吉津地区を中心に村内全域の既成住宅地域のほか、一部米子市の熊党・蚊屋・旧淀江町地区も含まれ る。需要者の中心は村内の居住者が大半を占めるが、近年は圏域外からの転入も多く見られる。村役場、小学校等に近 く生活利便性は高いが、街路条件等にやや難があるため、周辺に開発された新興団地と比較して市場競争力はやや劣る 。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で５５０万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であるため、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は試算 しない。快適性重視の住宅地域にあっては取引価格の水準を指標に価格決定されるのが一般的と認められる。比準価格 はこのような市場特性を色濃く反映した価格であり、現実的説得性に富む。よって、比準価格を標準として、過去１年 間の価格形成要因の変動状況、地域要因の将来予測等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日吉津村の人口は増加傾向にあり、開発団地 等における住宅需要は活発で、住宅需要は増 加している。 村全体の人口増と堅調な需要に対し、その受 け皿である住宅用地の供給が伴わず、地価は 強含みで展開している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％