別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 琴浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄 印  TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１ ②地積 　(㎡) 801   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 中小規模の店舗等の 建ち並ぶ路線商業地 域 北13m国道 水道、下水 浦安 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの路線商業地域であ り、小売店舗・飲食店等が建 ち並ぶ。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 浦安駅北方 500m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに商業施設が連坦し、背後地の範囲も広く、東伯郡内の中心的商業地域として発展している。近隣地域 は商業集積があり、周辺には新規出店も見られる。地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県中部を東西に横断する国道「９号」沿いを中心とした路線商業地域や駅前の商業地域である。近隣地 域を中心に、国道沿いは路線商業地域として発展しており、相当の商業集積があり、隣接町からの顧客流入も多く、全 国チェーンの店舗等法人需要が多い。画地規模も比較的大きく、土地は２１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は町内の 商業地等を収集、試算しており、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、一部通過交通減少による閉店も あったが、山陰道（東伯中山道路）開通による影響は少なく、新規出店等商業集積が進展していることを勘案し、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯梨浜 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成３１年４月末琴の浦ＩＣが開通し、山陰 道の道の駅「琴の浦」から国道「９号」へ直 通することが可能になり、通過交通の増加が 見込まれる。 一部業種を除き、山陰道の開通による通過交 通の減少は、必ずしも顧客の減少とはなって いない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％