別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 琴浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造 印  TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道、下水 浦安 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　６ｍ 　町道 交通 施設 浦安駅北東方 350m 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 駅近くの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、琴浦町に既成住宅地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は住宅用地取得目的の個人が中心である 。琴浦町内では、定期借地権利用ができる住環境良好で割安な住宅団地が供給されており、それらとの競争関係にある 住宅地域は調整局面の中にあって、下落基調である。市場での需要の中心となる価格帯は標準的な土地で５００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は琴浦町の住宅地域にあり、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、比準価格 の規範性は高い。なお、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念した。また、既成宅地のため積算価格の試算は できない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 琴浦町の人口は緩やかな減少が継続しており 、今後も人口は減少、土地需要は低調な状況 とみられる。 定期借地権利用ができる住宅団地が供給され ており、それらとの競争関係にある住宅地域 は調整局面の中にあって、下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％