別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 湯梨浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　本池　潤一 印  TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外 ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い古くからの住宅地 域 南4m町道 水道、ガス、下水 松崎 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東郷町の中山間部における 既成集落 街 路 基準方位：北４ｍ町 道 交通 施設 松崎駅北東方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部からはやや奥まった位置にある中山間地の農家集落地域である。地域要因は静態的で、地域の基幹産 業である農業の担い手の高齢化、人口減少等により、地価水準は弱含みが継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東郷町の農家集落を主とした湯梨浜町内の住宅地域である。典型的な需要者は旧東郷町に地縁性を有 する自用目的の個人等である。しかし、生活利便施設から距離を置くことに加え、旧東郷町の農家集落地域における若 年層の町外流出と、それに伴う高齢化率の上昇、過疎化の進行により、宅地需要は乏しく、取引は極めて少ない。した がって、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は、当町における既成集落内の取引事例を採用し、近隣地域と の地域的特性を十分比較考量したものであり、地域の実情を反映した妥当な価格水準を指摘しているものと認められる 。また、比準過程にも誤りはないと判断されることから、比準価格を採用し、上記市場の特性、過去１年間の価格形成 要因の変動状況等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎・高齢化の影響から宅地需要は弱く、価 格水準は下落している。 地域構成人口の減少・高齢化による地域の活 力低下は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％