別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 湯梨浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4.5m町道 水道、下水 倉吉 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山を背にして海沿いに発達し た農家集落である。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ町道 交通 施設 倉吉駅北東方 8.8km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸付近の農家集落地域であり、駅や商業施設等の利便施設へは遠い位置関係にある。今後は現状の住環境を維 持したまま推移し、地価水準は緩やかな下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の農家集落地域を中心とした住宅地域と判定した。需要者は圏域内に居住もしくは地縁性を有する個 人が中心であり、圏域外からの転入はほとんど見られない。画地規模は比較的小さく総額は手頃であるが、人口減少・ 高齢化や利便性が劣ることが阻害要因となり需要は依然として低迷している。土地は２００万円程度が取引の中心価格 帯であり、新築の戸建物件の取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 海岸付近の農家集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しな い。自己居住の戸建住宅用地の需要が大半を占めており、取引価格水準が購入価格の重要な決定要因となることから、 農家集落地域内の取引価格より求めた比準価格の精度は高い。よって、比準価格を採用し、地域要因の将来予測等を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の農村集落においては、人口減少・高齢 化に加え需要を喚起する要因もないことから 住宅投資は低迷している。 特に地域要因に変動は見られないが、農家集 落地域に対する選好度は低く、依然として需 要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％