別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 智頭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   智頭 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡智頭町大字智頭字中縄手西１５３２番６外 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほかに住 宅等が混在する既成 商業地域 西9m町道 水道、下水 智頭 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 智頭町中心部で一般住宅、店 舗併用住宅等が建ち並ぶ商業 地域 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 智頭駅北東方 250m 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　智頭町中心部の古くからの商業地域で、人口減少、顧客の選好性等の変化により衰退している。今後も同様の 傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、智頭町内の商業地域、住商混在地域一円と判定した。典型的な需要者は、当該圏域に地縁性を有する 個人が中心で圏域外からの転入は少ないと思料する。商業地では都市部への顧客の流出、担い手不足により建物等の更 新が進まず衰退傾向である。歴史的建築物、良好な自然環境を活かした観光業に期待がかかっている。需要の中心とな る価格帯は、取引件数が少なく把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められ る価格と思料する。収益還元法は、対象地域が自用での土地利用が多く、賃貸市場未成熟で適切な収益価格の査定が困 難なため適用しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、代表標準地との 均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中山間地域では人口減少を主要因として不動 産重要の弱さが続いている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％