別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 境港 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 -5 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　本池　潤一 印  TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市渡町字下網場２２７８番外 ②地積 　(㎡) 611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,270) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 の混在する住宅地域 東4.5m市道 水道 余子 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 背後に住宅団地を控える既成 集落 街 路 基準方位：北４．５ ｍ市道 交通 施設 余子駅西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域。街路の整備が遅れているうえ、地域内人口の減少、高齢化と相ま って需要は弱い。地価水準の下落基調は縮小傾向を伴いながらも、当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、弓ヶ浜半島の内浜部の「渡町」、「外江町」等と、外浜部の「高松町」、「三軒屋町」、「新屋町」等 を中心とした市街化調整区域内の既成住宅地域一円。整備の遅れた街路条件が主な阻害要因となって、圏域外の一次取 得者層の需要は望めず、専ら地縁性を有する需要者層に限られる。中心となる価格帯は５００㎡程度で５００万円～６ ００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域内の郊外住宅地域で、アパート等は殆ど見られず賃貸市場の慣行がないため、収益価格は試算しない。比準価 格は代替性の及ぶ圏域内における取引事例を採用して求めており、当該地域の実情を反映した妥当な価格水準を指摘し ているものと判断される。そこで、当該比準価格を標準として、上記市場の特性、価格形成要因の変動状況、地域要因 の将来予測等も総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善、低金利などが下支えとなり 、住宅需要は幾分か回復傾向が窺えるが、市 場競争力による地域格差が鮮明である。 特に目立った地域要因の変動はない地域で、 需給関係は緩慢ではあるが、価格調整が進み 下落幅はゼロ近傍で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％