別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 境港 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市竹内町字角盤１２７３番４ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南3m市道 水道、下水 余子 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路幅員が狭い一般住宅を中 心とした既成住宅地域 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 余子駅東方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり、変動要因も見受けられないことから、現況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、境港市の市街化区域内の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどである。 既成住宅地域であり、街路条件が悪いため人気薄であり、圏外からの転入は少ない。そのため、建物を取り壊した後の 利用方法が見つからず空地のままとなっているものが散見される。土地は２５０㎡程度で３００万程度、新築の戸建住 宅で２，１００万程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道路が狭隘な既成住宅地域に存しているため、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃 貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、地域要因の比較等の過 程において十分検討した結果であり、信頼性は高いものと判断される。従って、最終的に再吟味した結果、比準価格を そのまま採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の低迷により、宅地需要が減少気味であ ったが、人気のある地域と無い地域の二極化 が見られるようになってきた。 街路条件が悪く人気薄であり、空洞化しつつ ある。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％