別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 米子 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 9-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄 印  TEL.

鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市富益町字新開八８８番１外 ②地積 　(㎡) 67,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 工場、事業所のほか 、戸建住宅が混在す る地域 北東20m国道、四方路 水道 弓ヶ浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場・事業所等の中に住宅も 見られる地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 弓ヶ浜駅北西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場兼事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米子市内の工業地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域で工業生産活動等を行う事業者のみならず県 外の事業者も多い。最近の自然災害を契機に工場の移転・分散化の傾向が見られ、高速道路・港湾施設の二つの輸送手 段を活用することが出来る米子市への需要が増加している。そのため、工業地は供給不足になっており、現在高速道路 のインターチェンジ付近で工業団地を造成中である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が大半である。工業地域に存し取引事例が少ないため、広範囲に亘って収集するように努めたが、４事 例に留まらざるを得なかった。また、自用工場等での事業が主であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸物件は皆無であること から、収益還元法の適用は採用できなかった。従って、比準価格を重視し、県西部における工業地域の価格体系を勘案 した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の全国的な分散化により、工場地需要が 堅調である。 高速道路と境港を結ぶ動線上に位置し、需要 はあるものの工場地不足により、地価は上昇 傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％