別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 鳥取 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 5-11 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2.5 銀行 Ｓ1 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの商業地域 東10m県道 水道、下水 河原 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河原町の路線商業地域 街 路 １０ｍ　県道 交通 施設 河原駅北西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域であるが、旧郡部の商業地域の緩やかな衰退傾向と同様に、今後も緩やかな衰退傾向に て、住宅系用途の影響も受けつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取市の旧町村または隣接の八頭町に商業地域または商住混在地域の存する範囲と判定した。主たる需 要者は小規模店舗等を営む個人事業者等が中心と把握される。旧町村の商業地域は、自動車利用による鳥取市中心部へ の顧客流出により商業繁華性は緩やかに低下しつつあり、不動産市場は弱含みの傾向が継続している。取引規模等は多 様であるため、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は旧河原町の商業地域に存し、主たる需要者は個人事業者等が中心で、主に周辺の取引価格水準に着目して 意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場がないため収益価格の試算は断念した。また、既成市 街地に存し積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡をも考慮し た結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車利用等により消費者は都市部へ流れ、 旧郡部の商業地域は緩やかな衰退傾向にある 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％