別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 鳥取 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -34 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市東今在家字五反田８７番３３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　６ｍ 　市道 交通 施設 鳥取駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、居住環境はやや良好である。特段の変動要因はなく、概ね現況 のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取駅南東方に広がる住宅地域で、東今在家、桜谷、面影地区を中心とする圏域と判定した。主たる需 要者は同圏域居住者が中心であるが、区画整然とした住宅地域であり、圏域外からの需要もみられる。地価水準にあっ ては下落傾向に歯止めがかかり、堅調な動きへ転じている。市場での中心となる価格帯は標準的規模の土地で１，００ ０万円前後と思慮される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例について適切に要因比較等を行って得られた市場の実勢を反映する価格であり、比準価格の規範性 は高い。対象標準地は第１種低層住居専用地域に存し、容積率の制約による低収益性のため、収益価格の試算は断念し た。また、既成市街地に存し積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地と の均衡等をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [132.0] [101.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場に改善の兆し広がり、人気のエリ アでは堅調に推移している一方、競争力によ る格差が鮮明になっている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％