別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鳥取 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -29 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則 印  TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市鹿野町鹿野字下町北裏１３２７番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:6 空地 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 南5m市道 水道、下水 浜村 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 城下町の風情を残す住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 浜村駅南東方 6.5km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか小規模小売店舗等が混在する地域で、古い町並みを生かした地域活性化の効果が見られるが、人 口減少により土地需要は弱含みで推移している。今後も同様の傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市鹿野町を中心として鳥取市外縁部周辺の住宅地域である。需要者の中心は鹿野町及びその周辺に地 縁性をもつ居住者及びその関係者が中心で、圏外からの転入は少ない。普通住宅中心の住宅地域で、高齢化、過疎化に 伴う地域の衰退により、需要が弱く取引が限定されている。個別的事情により取引価格が決定される場合が多く、中心 となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 普通住宅地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地 は一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域に所在し、事情補正を含むものの、取引市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [102.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際経済の減速化であるが、現下の金融政策 で生産消費は安定し、穏やかに景気は続いて おり、不動産市場に大きな変化はない。 旧町部の中心的住宅地域であるが、静態的で 外部からの需要は限定的である。地域内人口 の流出傾向により需要は減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％