別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鳥取 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -24 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市気高町浜村字西浜７８３番１２０５外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:1 住宅 Ｗ2 空地等も見られる区 画整然とした住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 浜村 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道９号背後の区画整然とし た住宅地域。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 浜村駅北東方 800m 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 良好な利便性に加え、山陰道鳥取西道路の開通による国道９号の渋滞の緩和も手伝い、需要は回復傾向にある。 地価水準は緩やかな上昇基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧気高町の新興住宅地域と判定した。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人であるが、圏域外から の転入も見られる。駅やスーパーマーケット、学校等の公共・公益的施設へは比較的近く、利便性は良好である。また 、値頃感に加え、山陰道鳥取西道路の開通により鳥取市中心部へのアクセスが改善されたこともあり、需要は回復傾向 にある。土地は３００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の敷地規模からアパート建築は合理的ではないと判断したため収益価格は試算しない。比準価格は旧気高町 内で成約した取引事例を採用したが、要因比較は市場の特性を踏まえ適切に行われている。一般に取引価格水準を指標 として価格形成される地域であることから、比準価格を採用し、既成住宅地域に対する選好度等を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の影響は大きく、利便性のよい住 宅地域で地価は強含んでいる一方、農家集落 を中心に需要は停滞しており、二極化傾向は 続いている。 鳥取西道路の開通による利便性の向上が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％