別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 那智勝浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那智勝浦 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之 印  TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡那智勝浦町大字宇久井字鍛治谷口１７３０番１５１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 宇久井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   190 ｍ、南   220 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 宇久井駅南西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ高台の区画整然とした住宅地域であり、津波等の災害回避の需要はあるが、接近条件等の問 題もあり、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那智勝浦町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は町内及び周辺市町の居住者が大部分を占 めるものと考えられ、圏外からの転入は少ないと思われる。水害、津波に備えた高台地の需要増が認められる一方、か つてリゾート地として開発された分譲団地で、未利用地も多く、一定の供給があり、需給関係は比較的安定している。 土地は４００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那智勝浦町内の信頼性のある住宅地の取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格で ある。収益価格については、対象地域は戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用目 的の取引が中心で、また、画地規模からも共同住宅の建築を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 86.4] [101.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、県内経済でも 、個人消費、雇用面も堅調な推移である。宅 地需要は二極化の傾向が認められる。 津波等の災害に備えた高台地の需要はあるも のの、町中心部、学校へは距離があり、利便 性がやや劣ることから需要はやや限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％