別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 有田川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田川 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男 印  TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田郡有田川町大字下津野字總中１０８７番３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等のほか農地も多い 住宅地域 北6m町道、東側道 水道、下水 藤並 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 藤並駅北東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅の他、農地も見られる地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維 持するものと思料する。利便性が良く安定した需要があり、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田川町及びその周辺市町含む住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、有田川町及びその周辺市町の 居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ないものと思われる。町の中心部に位置し、利便性に優れること から需要は安定している。土地は１７０㎡程度で８００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度が取引の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅等が多い住宅地域である。周辺では共同住宅が散見されるが、居住の快適性や利便性が重視され、 自用目的での取引が支配的である。また規模から判断して、収益性に優れる賃貸物件を想定することは非現実的である 。従って、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [ 97.3] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心を中心とした景気回復の波及の程度は小 さく、人口の流入や店舗開設もピークを過ぎ た感がある。住宅地需要は利便性等により選 別化が進む。 津波災害リスクに対する懸念も無く、町の中 心部に位置し、利便性に優れることから需要 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％