別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 九度山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九度山 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文 印  TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農家 住宅も見られる既成 住宅地域 南西4.6m町道 水道、下水 九度山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ町道 交通 施設 九度山駅北西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農家住宅も見られる既成住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するもと予測する。高齢化 等の進行により、需要は弱く、地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね九度山町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は九度山町の居住者が大部分を占めるものと考 えられる。一般住宅の中に農家住宅も見られる既成住宅地域で、同一需給圏外からの転入者は少なく、少子高齢化の影 響もあり需要は弱い。土地は３００㎡で６００万円程度、新築戸建物件の取引件数はほとんどないが２０００万円程度 での取引が推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅の需要や供給がなく賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地と しての利用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。したがって、代替競争関係を有する比較の観点より求め た比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九度山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [110.3] [103.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市で景気は改善しつつあるが、地方経済へ の影響は小さく、過疎化・少子高齢化の影響 により、住宅地・商業地ともに需要は弱含み 傾向である。 農家住宅も見られる既成住宅地域であり、外 部からの転入者も少なく需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％