別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 かつらぎ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かつらぎ -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　岡本　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊都郡かつらぎ町大字東渋田字宮ノ本３３５番４ ②地積 　(㎡) 675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 が中心の既成住宅地 域 南東11m国道 水道 笠田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１１ｍ 国道 交通 施設 笠田駅南方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が見られる既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も同様の環境を維持す るものと思料される。高齢化等の影響もあり、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかつらぎ町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心はかつらぎ町の居住者である。一般住宅の他、 農家住宅等が見られる既成住宅地域であるが、少子高齢化等の影響等もあり、需要は弱い。土地は３００㎡程度で６０ ０万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅及び農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、自用目的での取引が殆んどで共同住宅の需要がな く賃貸市場が成立していない。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橋本 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [119.7] [103.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心では景気回復が見られるが、地方特に郡 部への波及の程度は小さく、不動産に対する 需要は全般的に弱い。 街路条件は良好であるが、紀の川の南側に位 置する既成住宅地域であり、また高齢化の影 響等もあることから住宅地に対する需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％