別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 紀の川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀の川 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紀の川市江川中字高井５０５番１ ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅、農 地等が混在する既成 住宅地域 西5.1m市道、南側道 水道 名手 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 名手駅北方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅に農地等も見られる既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も同様の環境を維持するも のと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紀の川市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は紀の川市の居住者がほとんどである。農家住宅 が多い既成住宅地域であり、外部からの転入はほとんどなく、需要は弱い。取引も件数が少なく、また個別性が強いた め、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には共同住宅等の収益物件はなく、旧来からの農家住宅が多い。収益性よりも居住の快適性及び利便性等を 重視する住宅地域であり、賃貸住宅の需要がなく、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格は試算せず、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紀の川 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [152.2] [101.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等の影響により、地域経済は若干の 改善の兆候がみられるものの、当市への波及 は弱く、住宅地需要は依然として弱含み傾向 にある。 農家住宅の外、農地等も見られる旧集落的な 既成住宅地域であり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％