別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 紀の川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀の川 -5 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紀の川市井田字上嶋６０番３０ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ分譲住宅地 域 北4m市道 水道 粉河 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 粉河駅南東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶやや経年の分譲住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の環 境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、紀の川市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が多いと思 われる。やや経年の分譲住宅地域であり、市中心部からは郊外に位置しているため利便性でやや劣り、需要は弱含みで ある。価格帯については、土地は２００㎡程度で４００～４５０万円程度、新築の戸建物件は１，９００万円程度が取 引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く見られるやや経年の分譲住宅地域であり、周辺には、賃貸用共同住宅等も見られるが、自用目的での取 引きがほとんどであり、居住の快適性を重視する住宅地域である。また、類似地域においては、信頼性のある取引事例 を収集することができた。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との規準にも留意し、市場の実態を反映した 実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紀の川 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [101.8] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和等の影響による景況感の改善が見ら れるが、少子高齢化による人口減少は続いて おり、当市内における住宅地需要にも影響し ている。 やや経年の分譲住宅地域であり、当市中心部 より離れた郊外に位置し利便性でやや劣るた め、人気がなく、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％