別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 海南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和 印  TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市幡川字奥ノ谷３０７番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北5m市道 水道 海南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 海南駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も多く見られる既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は見られないため、当分の間は現状 の住環境、地域特性を維持すると考察される。地価水準は、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、海南市の住宅地域と把握される。海南市居住者等何らかの地縁性を有する個人が需要者の中心と なっている。同一需給圏外からの転入需要は見込めず、利便性が劣る地域であるため、需要は弱い。需要の中心となる 価格帯は、土地は５００～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０００～２，１００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地も多く残る既成住宅地域であり、取引のほとんどが自己使用目的で取引されている。また、標準地の画地規 模から共同住宅を想定することは非現実的であると判断されるため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の 実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [169.4] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価下落圧力は全般的には弱まっているが、 人口減少や地域経済の脆弱性、自然災害リス クへの警戒等から買い手市場が続いている。 周辺に農地が多く残されている既成住宅地域 である。利便性が劣り、市場も閉鎖的で需要 が乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％