別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
海南 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海南 -5 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士 名手 孝和 印  TEL.
鑑定評価額 5,650,000 円  1㎡当たりの価格 53,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
44,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
海南市日方字上芦原1027番18
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)
津波災害警戒区域


(60,160)

1:2
住宅

S2
一般住宅、事務所等
が混在する既成住宅
地域
東3.6m市道 水道 海南

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西   150 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.5 m、奥行 約    14.0 m、規模         105 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北3.6
m市道
交通

施設
海南駅北東方

500m
法令

規制
(都) 1住居
(60,160)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
古い既成住宅地域であり、高齢化と人口流出傾向は見られるが用途的には安定的であり、当分は現状の地域特性
を維持していくものと考察される。地価水準は選好性の程度から下落傾向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            21,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市に居住する者等何らかの地縁を有
する個人である。駅や商業施設への接近性が良く利便性に優れるが、外部からの転入は見込まれず、街路条件がやや劣
る他、津波災害リスクの懸念もあるため、需要は乏しい。取引総額の中心帯は、土地は100㎡程度の場合500~6
00万円程度、新築の戸建物件は2,100~2,200万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。周辺には共同住宅も見ら
れるため収益還元法を適用したが、賃貸市場の成熟の程度が低いため、投資採算性のとれた賃料が得られないことから
収益価格は相当低位に試算された。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 海南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         74,300 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[104.0]
100
[133.4]
[102.0]
100
53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
全般的にはなおも景況回復傾向にあるものの
、人口減少や地域経済の弱さから、住宅地市
場は選好性の弱い大部分の地域では買い手市
場である。

駅や商業施設に近く利便性に優れるが、街路
条件がやや劣り、津波被害の懸念もあって需
要は弱含みである。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +8.0
交通・接近     -2.0
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.5 %  %
3 試算価格算定内訳 海南 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 4679(
公02)
-42
海南市

建付


  
(           ) 
長方形 南西10m市道、
中間画地




(都) 商業

(80,400)
b 4679(
公02再)
-14
海南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




(都) 1低専
宅造規制区域
(50,100)
c 4679(
公02再)
-15
海南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
d 8407(
公02)
-27
海南市

更地


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、北西2m、
二方路



(都) 1住居
津波災害警戒区域
(60,196)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,695  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

63,399 
100
[ 119.8]

52,921 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

54,000 
b (            
47,039  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

47,903 
100
[  90.9]

52,699 

53,800 
c (            
57,909  
100
[ 100.0]
[  95.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.8]

57,486 
100
[ 109.1]

52,691 

53,700 
d (            
53,244  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[  93.0]

56,565 
100
[ 107.0]

52,864 

53,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +12.0 交通・接近   -2.0 環境      +7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近  -15.0 環境      +1.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +7.0
画地      -4.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地      -7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,800 円/㎡]  



海南 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,505,819 

300,760 

1,205,059 

1,088,100 

116,959 
( 0.9468
110,737 
  5.1 -  0.1 )
5.0%  
⑧収益価格        2,214,740 円    (      21,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
海南 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 S2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 1住居
津波災害警戒区域
60 %   200 %   160 %   105 ㎡      7.7 m x   13.8 m  前面道路:市道         3.6 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約50㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

1,290 

64,500 
2.0  129,000 
1.0  64,500 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

1,330 

66,500 
2.0  133,000 
1.0  66,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


131,000 
262,000 
131,000 
⑨年額支払賃料        131,000 円 × 12ヶ月 =        1,572,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,572,000 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =         110,040 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,461,960 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           262,000 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            2,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          131,000 円 ×    93.0 %  ×    0.3400 =           41,422 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,505,819 円    (         14,341 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 4679(賃公
02)

    -3
898  
    873
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

1,182 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,329 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,290 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 4679(賃公
02再

    -2
1,255  
  1,220
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,476 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
海南 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 62,000 円           15,500,000 ×       0.4 %
②維持管理費 47,160 円             1,572,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                11,800 円     査定額
 建物               148,800 円           15,500,000 ×    60.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        15,500 円           15,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,500 円           15,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    300,760 円 (               2,864 円/㎡)  (経費率    20.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 15,500,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0702        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0964 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,088,100 円  
(             10,363 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,505,819 円      
②総費用 300,760 円      
③純収益 ①-② 1,205,059 円      
④建物等に帰属する純収益 1,088,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 116,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
110,737 円      

  (                          1,055 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               2,214,740 円


(                        21,100 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
海南 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海南 -5 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士 渡邉 勉 印  TEL.
鑑定評価額 5,650,000 円  1㎡当たりの価格 53,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
44,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
海南市日方字上芦原1027番18
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)
津波災害警戒区域


(60,160)

1:2
住宅

S2
一般住宅、事務所等
が混在する既成住宅
地域
東3.6m市道 水道 海南

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西   150 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.5 m、奥行 約    14.0 m、規模         105 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  3
.6m市道
交通

施設
海南駅北東方

500m
法令

規制
(都) 1住居
(60,160)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅や事務所等が混在する既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様
の住環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するもの予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            18,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は海南市の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。JR海南駅には比較的
近距離に位置するが、街路幅員がやや狭く、また津波災害の危険性が想定される既成住宅地域であることから、需要は
弱い。土地は550万円程度、新築の戸建物件は2,100万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅や事務所等が混在する住宅地域であり、自用目的での取引が中心の地域ではあるが、一部共同住宅等も見受け
られるため、収益還元法を適用した。当該地域は賃貸市場の成熟の程度が低く、また収益性は価格形成における主たる
要素では無いと判断されることから、収益価格は低位に試算された。従って、市場の実態を反映した実証的価格である
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 海南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         74,300 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[104.0]
100
[133.2]
[102.0]
100
53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は大都市部等を中心に緩やかな回復傾向
にあるが、地方経済は人口減少、少子高齢化
が進行中で、住宅地需要は弱含み傾向にある


中心市街周辺に位置するが、街路幅員が狭く
、また津波災害の危険性があることから、需
要は弱い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +7.0
交通・接近     -2.0
環境       +27.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.5 %  %
3 試算価格算定内訳 海南 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 8407(
公02)
-39
海南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
b 8407(
公02)
-29
海南市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西10m市道、
北西6m、角地




(都) 商業
津波災害警戒区域
(90,400)
c 4679(
公02再)
-4
海南市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東5m私道、
中間画地




(都) 1中専
宅造規制区域
(60,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,733  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

40,407 
100
[  76.4]

52,889 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

53,900 
b (            
67,813  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

63,275 
100
[ 122.4]

51,695 

52,700 
c (            
37,985  
100
[ 100.0]
[  97.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

36,518 
100
[  69.6]

52,468 

53,500 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   -1.0 環境      +7.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -4.0 環境     -31.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,800 円/㎡]  



海南 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、試算出来なかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,500,999 

289,920 

1,211,079 

1,109,160 

101,919 
( 0.9468
96,497 
  5.1 -  0.1 )
5.0%  
⑧収益価格        1,929,940 円    (      18,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
海南 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 S2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 1住居
津波災害警戒区域
60 %   200 %   160 %   105 ㎡      7.7 m x   13.8 m  前面道路:市道         3.6 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅で、平均専有面積50㎡程度のファミリータイプを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

1,295 

64,750 
2.0  129,500 
1.0  64,750 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

1,345 

67,250 
2.0  134,500 
1.0  67,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


132,000 
264,000 
132,000 
⑨年額支払賃料        132,000 円 × 12ヶ月 =        1,584,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,584,000 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         126,720 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,457,280 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           264,000 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            2,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          132,000 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           41,290 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,500,999 円    (         14,295 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 8407(賃公
02)

    -3
1,543  
  1,500
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[112.0]
100
[100.0]

1,378 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,334 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,295 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 4679(賃公
02)

    -1
1,729  
  1,680
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[135.0]
100
[100.0]

1,281 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
海南 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 47,400 円           15,800,000 ×       0.3 %
②維持管理費 47,520 円             1,584,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                11,800 円     査定額
 建物               151,600 円           15,800,000 ×    60.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        15,800 円           15,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,800 円           15,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    289,920 円 (               2,761 円/㎡)  (経費率    19.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 15,800,000 円                          設計監理料率
  153,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0702        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0964 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,109,160 円  
(             10,563 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,500,999 円      
②総費用 289,920 円      
③純収益 ①-② 1,211,079 円      
④建物等に帰属する純収益 1,109,160 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 101,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
96,497 円      

  (                            919 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               1,929,940 円


(                        18,400 円/㎡)