別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
和歌山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-19 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎 印  TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市三番丁７７番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、営業所、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 和歌山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 和歌山駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所、営業所、一般住宅等が混在する商業地域である。地方合同庁舎ができて以来、集客力は上がって
いると見られ、現状を維持するものと予測する。地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市における商業地域が圏域である。近くには法務局、税務署等の合同庁舎、裁判所や郵便局があ
り、利便性に優れる商業地域であるため、需要者の中心は、主として当該官公庁等に関連する士業等個人事業者や中小
法人等が考えられる。取引規模や総額が区々であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、事務所や営業所等が混在する商業地域である。小規模な事務所ビル等が多く、自用目的での取引が支配的
であり、商業事業者向けの賃貸需要が総じて低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。従って、当該地域の市場の実態を反映する実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考にし
て、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響により、地域経済は若干の
改善の兆候がみられ、雇用情勢も同様の傾向
がみられるが、商業地需要は地域的に区々の
状況である。

当市中心部に位置し、官公庁にも近く立地条
件及び利便性に恵まれること等から底堅い需
要が存する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０４２（
公０２再）
-14		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m県道、
北3.3m、角地
準工

(60,200)
b ７３２２（
公０２）
-43		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,360)
c ７８５９（
公０２）
-37		 和歌山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,400)
d ６８０８（
公０２）
-14		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,400)
e ６８０８（
公０２）
-26		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
106,475 		 100
[  75.7]
140,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
181,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
182,045 		 100
[ 128.6]
141,559 
142,000 
c (　     97,500) 
97,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
102,632 		 100
[  73.2]
140,208 
140,000 
d (　           ) 
136,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
140,752 		 100
[  99.8]
141,034 
141,000 
e (　           ) 
104,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
105,113 		 100
[  76.0]
138,307 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



和歌山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,821,444 
2,247,180 
8,574,264 
7,634,000 
940,264 		 （　0.9497）
892,969 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,603,521 円　　　　（　     82,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 125.20 Ｓ5 603.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は事務所の各階平均床面積約２４㎡部分貸しを、３～５階は各階平均専有面積５０㎡ファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 事務所兼共同住宅ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
122.52 
79.7 
97.65 
2,310 
225,572 		 5.0  1,127,860 
3.0  676,716 

 2～ 2		 事務所
120.12 
81.3 
97.66 
1,950 
190,437 		 5.0  952,185 
3.0  571,311 

 3～ 5		 住宅
120.12 
85.1 
102.22 
1,500 
153,330 		 3.0  459,990 
1.0  153,330 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
603.00 
83.2 
501.97 

875,999 		 3,460,015 
1,708,017 
⑨年額支払賃料        875,999 円　×　12ヶ月　＝　      10,511,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     501.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,511,988 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       910,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,465,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,460,015 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,708,017 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         323,703 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,821,444 円　　　　（　        47,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７８５９（賃公
０２）
　　　　-5		 2,155  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,439 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,310 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５００１（賃公
０２）
　　　　-1		 1,807  
(   1,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,409 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 341,280 円  　　　       11,375,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,247,180 円　（　　　　　　         9,899 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     603.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,634,000 円  
（　　　　　        33,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,821,444 円      
②総費用 2,247,180 円      
③純収益　①－② 8,574,264 円      
④建物等に帰属する純収益 7,634,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 940,264 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 892,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,603,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
和歌山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和歌山 5-19 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　新増　基樹 印  TEL.
鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和歌山市三番丁７７番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、営業所、一
般住宅等が混在する
商業地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 和歌山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 和歌山駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、営業所、一般住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の商環境
を維持すると思料する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市中心部の商業地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内に地縁性を持つ法人乃至個人事業者で
ある。市内中心部に位置し、官公庁に近接するため、それら関連業務施設としての利便性に優り需要も強含みで推移し
ている。取得総額はまちまちであるため、需要の中心価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所、営業所、一般住宅等が混在する商業地域であるため、収益価格の試算にあたっては最有効使用の判定、標準的
な契約内容を把握した上での客観的且つ説得力のある賃貸事例を収集・採用するには限度があり、その規範性にもやや
疑問が残るものと判断される。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和歌山 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、緩やかに回復しつつあり、雇用
環境等の改善が続くなかで、各種政策効果な
どを背景に回復の動きが強まっていくことが
期待される。

市中心部に位置し、官公庁に近接しているこ
とから、関連業務施設としての需要などが期
待され、需要は強含みと思料される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和歌山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６８０８（
公０２）
-14		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,400)
b ６８０８（
公０２）
-27		 和歌山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(80,400)
c ７８５９（
公０２）
-37		 和歌山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,400)
d ６８０８（
公０２再）
-2		 和歌山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
南9m、角地
商業
駐車場整備地区
駐車付置義務
(80,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
140,752 		 100
[  99.8]
141,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
166,000  		 100
[ 120.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,440 		 100
[ 101.8]
136,974 
137,000 
c (　     97,500) 
97,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
102,632 		 100
[  73.5]
139,635 
140,000 
d (　           ) 
141,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
156,054 		 100
[ 109.2]
142,907 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



和歌山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存在することから、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,891,207 
2,233,168 
8,658,039 
7,706,300 
951,739 		 （　0.9497）
903,867 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,830,563 円　　　　（　     83,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和歌山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 125.20 Ｓ5 603.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡     17.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は事務所各階平均専有面積約２４㎡部分貸し、３～５階は各階平均専有面積約５０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 事務所兼共同住宅ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
122.52 
79.7 
97.65 
2,321 
226,646 		 5.0  1,133,230 
3.0  679,938 

 2～ 2		 事務所
120.12 
81.3 
97.66 
1,973 
192,683 		 5.0  963,415 
3.0  578,049 

 3～ 5		 住宅
120.12 
85.1 
102.22 
1,509 
154,250 		 3.0  462,750 
1.0  154,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
603.00 
83.2 
501.97 

882,079 		 3,484,895 
1,720,737 
⑨年額支払賃料        882,079 円　×　12ヶ月　＝　      10,584,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     501.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分に担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,584,948 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       915,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,533,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,484,895 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,061 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,720,737 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         326,114 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,891,207 円　　　　（　        47,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７３２２（賃公
０２再
　　　　-3		 2,174  
(   2,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,321 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７８５９（賃公
０２）
　　　　-5		 2,155  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,535 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和歌山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 343,468 円  　　　       11,448,948　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,111,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,233,168 円　（　　　　　　         9,838 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     603.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,706,300 円  
（　　　　　        33,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,891,207 円      
②総費用 2,233,168 円      
③純収益　①－② 8,658,039 円      
④建物等に帰属する純収益 7,706,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 951,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 903,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,830,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,000 円／㎡）