別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和歌山 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -41 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和 印  TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市山口西字東垣内３４３番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が散在す る周囲に農地の多い 住宅地域 南西3m市道 水道 紀伊 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 紀伊駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地の多い市街化調整区域内の住宅地域であり、行政的条件から周辺の宅地転換が急速に進む予測や情報 はないため、今後も同様の住環境を維持すると見られる。地価水準は弱含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね和歌山市の住宅地域と把握される。需要者の中心は和歌山市の居住者が大半を占める。街路条件が 劣る他、市街化調整区域でもあり、周辺には農地もなお多く、農家集落の特性が残る地域である。このため市場は閉鎖 的で何らかの地縁のある者に需要が限定される傾向があると見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円 前後、新築戸建物件の供給は見られないが、あるとすれば２，２００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農地が多く残されている中に、一般住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的での取引がほとん どである。また、周辺には賃貸物件がなく賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用はしないものとした。よ って、当該地域の市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [102.8] [103.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足元に弱さは見られるが、和歌山市について は、全般的に見てなおも緩やかな景気回復傾 向の中にあると判断する。 街路条件が劣り、農家集落の特性が残る地域 であるため需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％