別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和歌山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -21 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市神前字曽根田７番８外 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 東6m道路 水道 神前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 道路 交通 施設 神前駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、周辺の幹線道路の供用開始により利便性も向上したことから、 概ね横ばいに推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市東部の圏域。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと考えられる。周辺 での幹線道路の供用開始により、利便性が向上したこと、また、条例改正により市街化調整区域の開発規制が強化され た影響もあり、周辺では、分譲地開発が活発で、需給関係は安定している。土地は１，０００万円程度、新築戸建物件 は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺の類似地域の信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。 収益価格については、対象地域は第１種低層住居専用地域内の中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、自用目 的の取引が中心で、画地規模からも共同住宅の建築を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、市場性 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [ 81.0] [102.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、県内経済でも 、個人消費、雇用面も堅調な推移である。宅 地需要は二極化の傾向が認められる。 需要は周辺の新規分譲住宅団地へ向かう傾向 があるが、周辺の幹線道路開通に伴う利便性 向上で、価格は底値圏と認識されるため横ば い推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％