別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高取 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直 印  TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡高取町大字森３８５番 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北3.1m町道 水道 壺阪山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．１ｍ　町道 交通 施設 壺阪山駅西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、将来的にもほぼ現状を維持するものと考察される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄吉野線、ＪＲ和歌山線の高取町及びその周辺の市町村の市街化調整区域内の既成住宅地並びに農家 集落性の強い住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は殆ど見られない。当該近 隣地域は、旧来からの農家住宅が中心の既成住宅地域であり、不動産の需要は極めて少なく、地価も弱含みで推移して おり、当該傾向は依然続くものと判断される。土地価格は坪当たりで、５万円～７万円前後が妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、調整区域や農家集落性の強い住宅地域を中心に、類似性の高い事例を採用して求めた。取引事例の少ない 農家集落においては、市場動向性を反映した規範性の高い価格である。当該地域においては、賃貸市場は存在しておら ず、収益物件は皆無の状況であり、収益還元法の適用は行わなかった。従って、本件では比準価格を採用し、同一需給 圏内の市街化調整区域内の標準地との検討も踏まえ、上記とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明日香 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [131.1] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。 御所市までの道路バイパス等も見られるが、 地場産業も存在せず不動産市場は低迷してい る。 市街化調整区域の農家集落地域で、地域要因 に特段の変化は認められない。不動産の需要 は低く、今後とも地価下落傾向は続くであろ う。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％