別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田原本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　謙一 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字千代２５番２９ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m町道 水道、下水 笠縫 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 笠縫駅南東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は見られず 、現状維持で推移すると予測する。地価は横ばいからやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄橿原線沿線で、田原本町、川西町等を中心とした住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち 、田原本町居住者が大半を占める。古くからの住宅地域であり、需給動向は全体的にやや弱含みである。土地は１，０ ００万円から１，１００万円程度、中古戸建住宅は１，５００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益 還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心であり、実際の取 引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、規範性を有する比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [106.8] [102.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原本町の人口は県全体を上回る減少傾向を 示しており、高齢化率も県全体をやや上回っ ている。生活利便性の良い地域を除き需要は 弱含みである。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に大きな変化は見られない。地価は やや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％