別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 奈良三宅 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三宅 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡三宅町大字伴堂１３７番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.1m町道 水道、下水 石見 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．１ ｍ町道 交通 施設 石見駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ昭和４０年代に開発された住宅地域（高杉団地）であり、今後も大きな地域要因の変化は考 えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磯城郡三宅町、磯城郡川西町を中心とする住宅地域であり、石見駅等を最寄り駅とする近鉄橿原線沿線の 圏域である。地縁的選好性が認められる圏域であるため、需要者の中心は圏内に地縁性を有する三宅町、川西町などの 一次取得者が中心であるが、一部外部からの転入が認められる。昭和４０年代に開発された住宅団地であり、需要はや や弱い。土地は１０００万円前後、新築の戸建住宅は２０００万円～３０００万円が市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、磯城郡三宅町、磯城郡川西町の住宅地域に所在する取引事例から試算されており、規範性は高い。一方、 当該地域は、低層の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ地域であり、周辺に収益物件は無く、自用目的が中心で、賃貸需要 が認められないことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、 実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [134.4] [104.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向である。 一部の地域を除いて需給動向は弱含みである 。 一般住宅が建ち並ぶ昭和４０年代に開発され た高杉団地であり、価格形成要因に影響を及 ぼす変動は認められず、地価は緩やかな下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％