別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 斑鳩 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　御塩　泰男 印  TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町東福寺１丁目３２番１３ ｢東福寺１－３－２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道 法隆寺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 法隆寺駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な一般住宅地であり駅からやや離れているため、市場での引き合いはあまり強くはないが、居住環境及び 住宅価格が需要範囲にあり、今後も横ばい状況を維持すると推定される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線の王寺町、三郷町及び斑鳩町等の戸建住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する者 及び主に若年層を中心に大阪方面に勤務地を有する者も多いと推定される。駅からはやや遠方であるため市場性は少し 劣ると判断され、地価もそれ相応であると思われる。戸建住宅地域として熟成され道路関係も悪くはないため需要はそ れなりに存在し地価は横ばい傾向で推移している。中心となる価格帯は７００万円から８００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からはやや遠く、歩く人は少なくバス利用または自家用車による送り迎えが多いと思われる１住居の小規模住宅地で ほとんどが戸建住宅であり、アパート等の収益物件は見られず成立も難しい。従って、収益還元法の適用は断念し、取 引事例比較法を適用して多数の信頼性の高い事例を収集して比較検討を行って比準価格を査定した。本件においては代 表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用して適正な上記鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　斑鳩 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [168.4] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な歴史的遺産のある当町は観光客が絶 えず、知名度もあり住宅地としての人気も従 来より高く、土地需要は継続的に衰えない状 況にある。 駅よりの接近性にやや劣るところから、需要 は活発ではないが、道路状況等が比較的に良 く市場性があり、地価は横ばいを続けている 。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％