別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宇陀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也 印  TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市榛原萩原元萩原１３１６番１９ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 榛原 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 榛原駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると 予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び近隣の市町村で、榛原駅などを最寄り駅とする近鉄大阪線沿線の住宅地域の圏域である。中規 模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、地縁的選好性が認められる圏域のため、需要者の中心は従来より圏内に地縁 性を有する宇陀市などの居住者が中心である。需給動向は弱含みであるが、区画整然としており、価格の下落幅は僅か である。近隣地域では、土地、戸建て住宅の売買は殆ど見られず、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近鉄大阪線榛原駅を最寄り駅とする宇陀市榛原に所在する取引事例から試算されており、市場の実態を反 映した比準価格の規範性は高い。一方、当該地域は、低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自用目的が中心で、賃貸 需要が認められないことから収益還元法の適用は断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため 、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.1] [100.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり 、一部の地域を除いて需給動向は低調である 。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認 められず、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％