鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｊ -108	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、南東12m、角地		近商高度地区最高15m (90,200)
b	生駒Ｈ -7	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、北西6m、二方路		近商高度地区最高15m 地区計画等 (90,200)
c	生駒Ｊ -14	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,306)
d	奈良Ａ -120	奈良市		更地	（　）	長方形	東14m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e	奈良Ｌ -28	奈良市		更地	（　）	長方形	東18m市道、西3.9m、二方路		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,104	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	142,982	100 [ 51.8]	276,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 104,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	102,163	100 [ 40.1]	254,771		260,000
c	(　 ) 295,159	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	329,266	100 [ 124.2]	265,110		270,000
d	(　 ) 219,955	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	228,533	100 [ 83.6]	273,365		279,000
e	(　 ) 196,521	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	198,238	100 [ 78.7]	251,891		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,394,164	8,580,383	33,813,781	28,057,200	5,756,581	（　0.9245） 5,321,959	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	108,611,408 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,260	753,000	6.0	4,518,000
							3.0	2,259,000
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,830	575,535	3.0	1,726,605
							3.0	1,726,605
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,630,675		13,151,025
								10,892,025

⑨年額支払賃料	3,630,675 円　×　12ヶ月　＝　 43,568,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,568,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,640,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,216,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,151,025 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,892,025 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,057,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,394,164 円　　　　（　 71,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｋ賃　　　　-6	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,929 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	奈良Ｄ（賃）　　　　-203	2,535 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,648,000 円	412,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,315,683 円	43,856,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,290,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,502,000 円	412,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,580,383 円　（　　　　　　 14,397 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	412,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,057,200 円（　　　　　 47,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,394,164 円
②総費用	8,580,383 円
③純収益　①－②	33,813,781 円
④建物等に帰属する純収益	28,057,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,756,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,321,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,611,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
生駒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　竹村　牧

印

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市東生駒１丁目７７番２				②地積　(㎡)	596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	医院ＲＣ3	医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	東生駒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

医院、マンション等も立地す
る東生駒駅近接の商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東生駒駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣は医院、共同住宅等が多く立地する商業地域であり、近くに市立病院が開院して以降、更に医療環境が充実
した。将来的には医療関連店舗、施設等が進出し徐々に商況が活発化すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

県北部エリアの駅周辺商業地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、県内の商業事業者、医院経営者、マン
ション事業者等である。近隣は東生駒駅近接の繁華性のやや劣る商業地域であるが、近年、近接エリアに生駒市民病院
が開院して以降、医療環境が更に充実し、医療関連・葬儀関連需要が徐々に顕在化しつつある。取引の中心価格帯は、
規模等の個別的要因にばらつきがあることから把握は難しいが、地価水準は２６～２７万円／㎡程度と考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近鉄奈良線駅勢圏の商業地取引を基に試算され、不動産の市場実態を適正に反映する実証的価格である。
収益価格は、店舗・事務所ビルを想定して試算したが、生駒市内に類似性の高い事務所の賃貸事例が少なく広域的に収
集したため、各種要因比較が困難であり、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を標準に、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 162,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[ 67.5]

[102.0]
100

264,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生駒駅前再開発地区を頂点に路線商業地、近
隣商業地等が存する。インバウンド需要はな
いが大阪へ交通至便な立地活かした住居系混
在の商業地多い。

市民病院開院後、医療関連施設が増えつつあ
るが大幅な需要増に至らず地価はやや上昇に
止まった。Ｈ３１年３月東生駒１丁目地区計
画区域となった。

二方路地であり、商業地としてやや利点が認
められる。個別的要因に特段の変動は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｄ -112	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東14m県道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	生駒Ｆ -113	生駒市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、中間画地		準住居高度地区最高15m (60,200)
c	生駒Ｊ -301	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m県道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,300)
d	奈良Ｊ -212	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	148,989	100 [ 60.3]	247,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 75,573	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 63.1]	120,605	100 [ 51.2]	235,557		240,000
c	(　 ) 114,140	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	153,518	100 [ 60.1]	255,438		261,000
d	(　 ) 283,943	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	334,106	100 [ 116.4]	287,033		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -36.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,441,222	8,759,183	34,682,039	28,670,100	6,011,939	（　0.9245） 5,558,038	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	113,429,347 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

６階建店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,380	792,540	6.0	4,755,240
							3.0	2,377,620
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,890	594,405	5.0	2,972,025
							2.0	1,188,810
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,764,565		19,615,365
								8,321,670

⑨年額支払賃料	3,764,565 円　×　12ヶ月　＝　 45,174,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,174,780 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,773,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,689,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,615,365 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,321,670 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,571,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,441,222 円　　　　（　 72,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｄ（賃）　　　　-203	2,535 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [158.0]	100 [100.0]	1,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,963 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｄ（賃）　　　　-102	2,990 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [130.0]	2,181
c	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-101	2,043 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,015

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,684,000 円	421,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,363,883 円	45,462,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,290,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,578,500 円	421,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,759,183 円　（　　　　　　 14,697 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	421,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,670,100 円（　　　　　 48,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,441,222 円
②総費用	8,759,183 円
③純収益　①－②	34,682,039 円
④建物等に帰属する純収益	28,670,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,011,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,558,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,429,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）