別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 生駒 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -21 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直 印  TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市白庭台２丁目３１００番１８９ ｢白庭台２－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 白庭台 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 白庭台駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。 地価水準については、住環境の良さから底堅い需要が認められ、今後も安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生駒市北中部を中心とする近鉄けいはんな線沿線の大規模住宅団地等である。需要者の中心は生駒市及び 周辺市町に居住するサラリーマン層であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は区画整然とした住環境の良い地 域で生活利便性も比較的良好なことから、需要は底堅く安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で２ ３００万円程度と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的 とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心である。行政条件等からアパート等の収益物件はほぼ皆無であり、 賃貸市場が形成されていない現状から収益還元法の適用はしない。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生駒市の総人口は微減、生産年齢人口は減少 傾向。住環境、利便性の良い地域の需給バラ ンスは安定している一方で地価の二極化が見 られる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑 静な住宅団地である。最寄り駅徒歩圏であり 、生活利便性も比較的良好。需要は底堅く安 定している。 北西向きの画地であり、地域の標準的画地と 比べて、優劣に影響を与える個別的要因はな い。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％