別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 生駒 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　御塩　泰男 印  TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市東旭ヶ丘６９番８ ｢東旭ヶ丘６－２９｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 生駒 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 生駒駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内にある画地規模のある戸建住宅地であり、生駒駅から徒歩圏にあり利便性と住環境に優れ市場性 もあるため今後ともやや強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の戸建住宅地域で概ね奈良市及び生駒市の圏域である。需要者の中 心は大阪市及びその周辺市に居住する大阪都心部に通勤する者が中心であり生駒市、奈良市その周辺に居住する者及び その関係者も多い。近隣地域は駅から徒歩圏の住宅地で、地勢は起伏があり街路もあまり広くはないが、需要は底堅く 存在し取引は堅調である。需要の中心となる価格は、土地価格で３，５００万円から３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地である近隣地域において収益物件としては、転勤等の事情により戸建住宅が定期借家で賃貸される程度であ り、果実は元本の価値に見合っていないため、収益価格を求めることは適当でないと判断した。マーケットは自用目的 での取引が主で、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。従って収益還元法の適用は断念して、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生駒市は大阪都心へのアクセスに優れ人口は 安定的推移傾向で、けいはんな線開通により 更に利便性が増大し市南部地域に比べ北部は 土地需要が多い。 起伏のある地勢で道路も狭いが、画地規模も あり、環境もよく最寄り駅から徒歩圏であり 、地価はやや強含みで推移が続く傾向とみら れる。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％