別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桜井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕 印  TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市安倍木材団地２丁目７番３ ②地積 　(㎡) 2,495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 工場 工場、事務所、一般 住宅等が混在する工 業地域 北7m市道 水道、ガス、下水 桜井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅の混在度合いが増加しつ つある工業地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 桜井駅南西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅の混在度合いが増加しつつある工業地域である。規模の纏まった工場跡地が市場に供給された後 、区画割りされ戸建住宅地へと変遷する傾向が見られる。今後もこうした傾向が継続するものと推定される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県内のみならず周辺府県も含む中小規模工業地域の圏域。需要者は各種製造業者若しくは宅地開発業 者が中心となる。近年は地場産業であった木材関連の産業が衰退の一途を辿っており、それに伴って閉鎖された工場跡 地が市場に供給される傾向が見られる。こうした跡地が引き続き工場用地として取得されることは稀であり、大半が戸 建分譲用地へと変遷している。売主、買主の意向が強く反映される傾向が強いため相場を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の特性上、広域に亘る同一需給圏内の類似地域から信頼性のある事例を収集して、比準価格を試算した。こうし て得られた価格は客観的で実証的である。一方、近隣地域は自用による工場を主とする地域性であり、賃貸市場が未成 熟であること等から収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、本件においては市場の実態を忠実に反映 する比準価格をそのまま採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若 干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出 店も見られたが全般的な価格水準は弱含み。 工場跡地が市場へ供給された後、分譲業者が 購入し、戸建住宅地へと変遷している。将来 的にもこうした流れが継続するものと推定す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％